Synthèse de la balade d’information (26 octobre 2025)

Résumé de la balade du 26 octobre 2025 :

1. Introduction : Le futur de Herve en question

Avec 1 500 nouveaux logements prévus d’ici 2035, Herve s’apprête à connaître une transformation majeure. Mais derrière ce chiffre ambitieux se cache une question fondamentale : ces constructions répondent-elles aux véritables besoins des résidents actuels et futurs ? 

Cet article explore cette interrogation en s'appuyant sur les perspectives d'Aurélie Cauchie, experte en aménagement du territoire chez Canopea, et sur les analyses démographiques qui émergent des travaux de l'IWEPS et de l'ULiège. Nous mettrons en lumière les défis cruciaux liés à la préservation du caractère rural de la région, à l'adaptation des logements à une population qui change et à l'impact sur une mobilité déjà sous tension.

L'objectif est d'inviter à une réflexion collective sur le développement de notre territoire.

2. Le constat démographique : Des besoins qui changent profondément

Avant de bâtir, il est essentiel de comprendre pour qui nous construisons. Or, les tendances socio-démographiques en Wallonie dessinent un avenir bien différent du modèle traditionnel de la maison unifamiliale. Contrairement aux idées reçues, la croissance de la population wallonne est en perte de vitesse, avec une croissance qui devrait même devenir négative à partir de 2047. À Herve, cette stabilisation est déjà observable : la commune comptait 17 784 habitants au 1er janvier 2025, après plusieurs décennies de forte hausse.

Parallèlement à ce ralentissement, la structure de la population se transforme radicalement : elle vieillit de manière significative. Les chiffres sont clairs : 1 personne sur 4 aura plus de 65 ans en 2050, et 10 % auront 80 ans ou plus. Herve suit la même dynamique, avec une population déjà plus âgée que la moyenne : l’âge moyen est passé de 37,2 ans en 2000 à 43 ans en 2025, et les 60 ans et plus représentaient déjà 25 % de la population en 2020.

Cette évolution s’accompagne d’une fragmentation des foyers, avec une diminution de la taille des ménages et une explosion du nombre de personnes vivant seules, qui représenteront 42 % des ménages wallons en 2050. Cette réalité est déjà bien installée à Herve : les ménages d’isolés sont passés de 23,6 % en 2000 à 33 % en 2024, tandis que le nombre total de ménages a fortement augmenté (7 706 en 2025, soit +25 % depuis 2000), bien plus vite que la population.

Ces trois tendances combinées modifient radicalement la demande, qui s’oriente de plus en plus vers des logements de plus petite taille, plus faciles d’entretien et adaptés aux contraintes physiques des seniors, souvent situés à proximité des services. À Herve, ce besoin est d’autant plus marqué que la commune reste dominée par un bâti de type « quatre façades », moins en phase avec les modes de vie actuels et futurs.

3. Le paradoxe du bâti existant : Trop grand et sous-utilisé

Face à ces nouveaux besoins, le parc de logements wallon actuel semble en décalage. Il est très majoritairement composé de maisons unifamiliales (près de 80 % du parc en 2024), souvent conçues pour des familles avec enfants.
Ce constat mène à un phénomène de "sous-occupation".

Une statistique d'Eurostat est particulièrement frappante : environ 60 % de la population vit dans un logement trop grand. Ce phénomène de sous-occupation est une conséquence directe des mutations démographiques évoquées précédemment : avec le vieillissement de la population et le départ des enfants, une part importante de notre parc immobilier devient inadaptée au quotidien de ses habitants. Le Working Paper n°43 de l'IWEPS est encore plus précis sur ce point, soulignant que près de 73 % des Belges de plus de 65 ans vivraient dans un logement sous-occupé, restant dans leur grande maison familiale après le départ des enfants.

À cela s'ajoute le problème de la vacance immobilière. Selon des travaux de l'ULiège, le nombre de logements inoccupés en Wallonie pourrait s'élever à 45 000. Plutôt que de voir ces bâtiments comme un problème, ils représentent une formidable ressource.

"La mobilisation de ce bâti sous-occupé à travers des stratégies de division du bâti représente une opportunité de densification douce permettant aux personnes de rester chez elles et peut favoriser la mixité intergénérationnelle de certains quartiers."

4. L'alternative : Valoriser le "foncier invisible" pour éviter l'étalement

Plutôt que de consommer de nouvelles terres agricoles et naturelles, une solution durable consiste à exploiter ce que les urbanistes appellent le "foncier invisible". Il s'agit du potentiel de création de logements au sein même du tissu bâti existant, sans artificialiser de nouveaux sols.

• Division du bâti existant : Transformer une grande maison unifamiliale en deux ou trois appartements plus petits.
• Extension horizontale et verticale des bâtiments : Ajouter un étage ou une annexe à une construction existante.
• Réaménagement des friches : Réhabiliter d'anciens sites industriels ou commerciaux en zones résidentielles.
• Mobilisation des "dents creuses" : Construire sur des parcelles inoccupées entre deux bâtiments.

Loin d'être anecdotique, ce potentiel est immense. Une recherche menée par la Conférence Permanente du Développement Territorial (CPDT) a montré que ces opérations permettraient de produire plus de 483 000 nouveaux logements en Wallonie. Ce chiffre suffirait à lui seul à rencontrer les besoins pour les cinquante prochaines années. Cela nous oblige à changer de perspective, comme le résume un article de Canopea :
"Produire du logement n’est pas synonyme de construction neuve."

5. Déconstruire les mythes de la construction neuve

L'idée de construire du neuf est souvent associée à une vision de progrès et de solution simple. Pourtant, plusieurs idées reçues méritent d'être analysées de plus près.

5.1. Mythe 1 : "La construction neuve est indispensable pour créer du logement"

Comme démontré précédemment, le potentiel du bâti existant est largement suffisant pour répondre à la demande. Le bâti vacant, sous-occupé ou commercial représente une réserve considérable. La recherche de la CPDT estime que la seule division de maisons unifamiliales existantes pourrait générer 105 000 logements adaptés aux besoins actuels.

5.2. Mythe 2 : "Construire plus de neuf rend le logement plus abordable"

L’idée du « choc de l’offre » prétend que bâtir massivement ferait mécaniquement baisser les prix. Or, dans la réalité, le marché immobilier ne réagit pas comme un marché classique. Une hausse rapide de la construction neuve tend souvent à produire l’effet inverse : elle alimente la spéculation, fait grimper la valeur des terrains et accentue la pression sur les prix.
Les analyses de l’IDHEAL (France) sont très claires : « C’est là où l’on a construit le plus que les prix sont les plus élevés, que les prix ont le plus augmenté et que les marchés résidentiels sont les plus actifs ». Autrement dit, construire beaucoup n’a jamais garanti l’accessibilité financière.
Ce constat rejoint les recommandations du SDC de Herve, qui rappelle en page 84 qu’un marché équilibré nécessite simplement un surplus d’environ 10 % de logements disponibles pour assurer un bon turn-over. Au-delà de ce seuil, l’effet recherché disparaît : produire toujours plus ne résout pas la problématique du coût, et peut même l’aggraver en stimulant la pression foncière.

5.3. Mythe 3 : "La démolition-reconstruction vaut mieux que la rénovation"

Sur le plan environnemental, la rénovation est presque toujours préférable. La démolition d'un bâtiment entraîne la perte de "l'énergie grise" (l'énergie qui a été nécessaire pour produire et transporter ses matériaux) et génère une quantité massive de déchets. Une étude de l'Ademe (l'Agence de l'environnement française) a calculé que la quantité de matériaux à mobiliser entre la construction neuve et la rénovation est de 40 à 80 fois plus importante.

6. Conclusion : Bâtir l'avenir de Herve sans perdre l'âme de nos villages

Les faits sont là : les besoins en logement évoluent vers des surfaces plus petites et adaptées, notre parc existant est une ressource immense mais sous-exploitée, et la construction neuve à tout-va n'est ni la seule, ni toujours la meilleure des solutions. Pour une commune comme Herve, ces constats sont cruciaux.

Poursuivre un modèle de développement extensif risque de saturer les infrastructures de mobilité, d'éroder le caractère rural qui fait la richesse de notre région et de passer à côté de l'opportunité de renforcer la cohésion sociale et la mixité générationnelle au cœur de nos villages. Le projet des 1 500 logements nous offre une occasion unique de nous interroger collectivement sur notre avenir.

Construire l'avenir, oui, mais en commençant par réinventer ce qui existe déjà, pour ne pas perdre l'âme de nos villages.

• https://www.canopea.be/le-tissu-bati-existant-peut-il-repondre-aux-besoins-actuels-et-futurs-en-matiere-de-logement/
• https://www.canopea.be/valoriser-le-foncier-invisible-lart-de-changer-de-regard/
• https://www.canopea.be/les-mythes-de-la-construction-neuve/
• https://www.iweps.be/publication/vieillissement-des-populations-des-lotissements-residentiels-un-potentiel-de-densification-douce-en-wallonie/